Cách xác định ranh giới đất liền kề theo quy định pháp luật 2024

Xác định ranh giới đất liền kề là quy trình quan trọng trong lập đồ án địa chính và xác nhận quyền sử dụng đất. Việc này đảm bảo tính chính xác và minh bạch trong quản lý đất đai, đồng thời giải quyết các tranh chấp liên quan đến ranh giới đất hiệu quả. Cùng Tìm Mua Nhà tìm hiểu rõ nhé!

Ranh giới thửa đất là gì?

Ranh giới thửa đất được xác định theo các quy định sau đây:

1. Đối với đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở, ranh giới thửa đất là đường bao của toàn bộ diện tích đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở đó.
2. Đối với ruộng bậc thang, ranh giới thửa đất là đường bao ngoài cùng, bao gồm các bậc thang liền kề có cùng mục đích sử dụng đất, thuộc phạm vi sử dụng của một người sử dụng đất hoặc một nhóm người cùng sử dụng đất.
3. Trường hợp ranh giới thửa đất nông nghiệp, đất chưa sử dụng là bờ thửa, đường rãnh nước dùng chung không thuộc thửa đất có độ rộng dưới 0,5m thì ranh giới thửa đất được xác định theo đường tâm của đường bờ thửa, đường rãnh nước. Độ rộng đường bờ thửa, đường rãnh nước bằng hoặc lớn hơn 0,5m thì ranh giới thửa đất được xác định theo mép của đường bờ thửa, đường rãnh nước.

Đây là hướng dẫn chi tiết theo quy định tại Tiết d điểm 2.3 khoản 2 Điều 8 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT để xác định ranh giới giữa các thửa đất khác nhau.

Cách xác định ranh giới đất liền kề (đất giáp ranh)

Quy định về xác định ranh giới thửa đất tại khoản 1 Điều 11 của Thông tư 25/2014/TT-BTNMT như sau:

Trước khi tiến hành đo vẽ chi tiết, cán bộ đo đạc phối hợp với người dẫn đạc (là công chức địa chính cấp xã hoặc cán bộ thôn, xóm, ấp, tổ dân phố…) để nhận hỗ trợ và hướng dẫn trong việc xác định hiện trạng và ranh giới sử dụng đất. Quá trình này bao gồm:

– Xác định ranh giới, đặt mốc giới thửa đất trên thực địa bằng đinh sắt, vạch sơn, cọc bê tông, cọc gỗ.

– Lập Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất để làm căn cứ cho việc đo đạc ranh giới thửa đất.

– Yêu cầu người sử dụng, quản lý đất xuất trình các giấy tờ liên quan đến thửa đất (có thể cung cấp bản sao không cần công chứng, chứng thực).

Ranh giới thửa đất được xác định dựa trên hiện trạng sử dụng, quản lý và các điều chỉnh theo các văn bản pháp lý như Giấy chứng nhận, bản án có hiệu lực của tòa án, kết quả giải quyết tranh chấp từ cấp có thẩm quyền, các quyết định hành chính liên quan.

Nếu có tranh chấp về ranh giới thửa đất, đơn vị đo đạc phải báo cáo bằng văn bản cho Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có thửa đất để giải quyết. Trong trường hợp tranh chấp chưa được giải quyết khi đo đạc tại địa phương, ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý được xác định thì đo đạc sẽ căn cứ vào ranh giới đó; nếu không xác định được, đơn vị đo đạc có thể đo vẽ khoanh bao các thửa đất tranh chấp và lập bản mô tả thực trạng để gửi cho Ủy ban nhân dân cấp xã xử lý theo thẩm quyền.

Thẩm quyền xác định ranh giới thửa đất

Theo Nghị định 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung bởi Khoản 4 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP), ở Khoản 1 và Khoản 3 Điều 5, việc đo đạc để xác định lại ranh giới đất thuộc trách nhiệm của văn phòng đăng ký đất đai.

Văn phòng đăng ký đất đai có nhiệm vụ thực hiện đăng ký đất đai và các tài sản liên quan; cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất khi được ủy quyền theo quy định; đồng thời chịu trách nhiệm xây dựng, quản lý, cập nhật, đo đạc, chỉnh lý hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai; thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai; cung cấp thông tin đất đai theo quy định cho tổ chức, cá nhân có nhu cầu; và tiến hành các dịch vụ khác phù hợp với pháp luật và năng lực của mình theo quy định.

Nguyên tắc lập bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất

Sau khi xác định ranh giới thửa đất trên thực địa, cán bộ đo đạc sẽ lập Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất theo mẫu quy định tại Phụ lục số 11 của Thông tư 25/2014/TT-BTNMT, áp dụng cho tất cả các thửa đất, trừ các trường hợp sau:

– Thửa đất có giấy tờ thỏa thuận hoặc văn bản xác định ranh giới, mốc giới sử dụng đất có bản vẽ rõ ràng mà ranh giới hiện trạng không thay đổi so với giấy tờ đó.

– Thửa đất có giấy tờ pháp lý với sơ đồ thể hiện ranh giới sử dụng đất khớp với hiện trạng đo vẽ.

– Đối với thửa đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản có bờ thửa hoặc cọc mốc rõ ràng trên thực địa.

Trường hợp giấy tờ pháp lý có sơ đồ ranh giới khác so với hiện trạng đo vẽ, Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất phải thể hiện cả hai ranh giới này.

Đối với ranh giới thửa đất đang tranh chấp, Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất sẽ phản ánh cả hai trạng thái, kèm theo ý kiến của các bên liên quan.

Nếu người sử dụng đất hoặc người sử dụng đất liền kề vắng mặt trong suốt quá trình đo đạc, cán bộ đo đạc, người dẫn đạc và các bên còn lại sẽ xác định ranh giới theo thực địa và hồ sơ thửa đất liên quan. Sau khi lập Bản mô tả, đơn vị đo đạc sẽ chuyển cho UBND cấp xã để công khai tại trụ sở UBND và thông báo rộng rãi trong khu dân cư, cùng với việc niêm yết trên loa truyền thanh cấp xã. Nếu sau 15 ngày từ ngày công khai mà không có khiếu nại, tranh chấp, ranh giới thửa đất sẽ được xác định theo Bản mô tả đã lập.

Trong trường hợp người sử dụng đất liền kề không ký xác nhận trong 10 ngày kể từ khi nhận Bản mô tả, đồng thời không có văn bản khiếu nại, ranh giới thửa đất sẽ được xác định theo Bản mô tả đã có sự đồng ý của các bên còn lại và ghi rõ lý do không đồng ý của người sử dụng đất liền kề.

Đơn vị đo đạc có trách nhiệm lập danh sách các trường hợp này và gửi cho UBND cấp xã để lưu hồ sơ đo đạc, theo quy định tại Khoản 2 Điều 8 của Thông tư 33/2017/TT-BTNMT. 

Hướng dẫn đo vẽ ranh giới thửa đất

Quy định về đo vẽ ranh giới thửa đất tại Khoản 3 Điều 12 của Thông tư 25/2014/TT-BTNMT như sau:

Đo vẽ chi tiết ranh giới thửa đất phải tuân thủ hiện trạng thực tế đang sử dụng, quản lý đã được xác định theo quy định. Trong trường hợp giấy tờ pháp lý có sơ đồ ranh giới thửa đất khác với hiện trạng đo vẽ, Bản đồ địa chính phải thể hiện cả hai ranh giới này (ranh giới theo giấy tờ đứt, ranh giới theo hiện trạng liền).

Đơn vị đo đạc có trách nhiệm:

– Ghi nhận sự thay đổi về ranh giới thửa đất trong Phiếu xác nhận kết quả đo đạc hiện trạng thửa đất theo mẫu quy định.

– Lập danh sách các trường hợp thay đổi ranh giới và gửi cho UBND cấp xã, Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường nơi có thửa đất để xử lý theo thẩm quyền.

Trong quá trình đo vẽ chi tiết, mỗi trạm máy phải có các điểm chi tiết làm điểm kiểm tra, với số lượng không dưới 2 điểm cho mỗi trạm đo kề nhau, tùy thuộc vào khu vực đo.

Nếu sai số vị trí điểm kiểm tra giữa hai lần đo từ hai trạm máy nhỏ hơn hoặc bằng sai số quy định, vị trí điểm kiểm tra sẽ được xác định bằng tọa độ trung bình giữa hai lần đo. Trường hợp sai số vượt quá quy định, đơn vị đo đạc phải kiểm tra, xác định nguyên nhân để khắc phục.

Đối với khu đo cùng thời điểm có nhiều tỷ lệ khác nhau, các điểm chi tiết chung của hai tỷ lệ phải được đánh dấu để đo tiếp biên theo chỉ tiêu kỹ thuật của tỷ lệ bản đồ lớn hơn.

Sau khi bản đồ địa chính được nghiệm thu và cấp đơn vị thi công, đơn vị đo đạc in Phiếu xác nhận kết quả đo đạc hiện trạng thửa đất và giao cho người sử dụng đất để kiểm tra, xác nhận, kê khai đăng ký đất đai theo quy định và nộp lại cùng hồ sơ đăng ký đất đai để làm cơ sở nghiệm thu bản đồ địa chính. Nếu phát hiện sai sót trong kết quả đo đạc địa chính, người sử dụng đất có trách nhiệm báo cho đơn vị đo đạc để kiểm tra, chỉnh sửa, bổ sung.

Có bắt buộc ký giáp ranh khi xin cấp sổ đỏ lần đầu không? 

1. Trường hợp người sử dụng đất có các giấy tờ quy định

Người sử dụng đất khi có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013 và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đất đai, và khi đề nghị xin cấp Giấy chứng nhận không cần xác nhận giáp ranh và tình trạng tranh chấp ranh giới, gồm các giấy tờ sau đây:

Các giấy tờ về quyền sử dụng đất được cấp trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam…

Các loại giấy tờ khác được thiết lập trước ngày 15/10/1993 theo quy định của Chính phủ.

Đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định và có các giấy tờ như đã nêu, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất không yêu cầu thêm giấy tờ bổ sung. Do đó, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu có thể không cần phải xác nhận giáp ranh.

2. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân liền kề không ký giáp ranh

Điểm 2.4 Khoản 2 Điều 11 của Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT về bản đồ địa chính và Khoản 2 Điều 8 của Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT hướng dẫn Nghị định 01/2017/NĐ-CP, khi người sử dụng đất liền kề vắng mặt trong suốt quá trình đo đạc, ranh giới thửa đất được xác định dựa trên bản mô tả đã được các bên liên quan còn lại và người dẫn đo đạc xác nhận.

Đơn vị đo đạc sau đó chuyển bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất đã lập cho UBND xã để xác nhận sự vắng mặt thông qua thông báo trên loa truyền thanh cấp xã và niêm yết công khai tại trụ sở UBND xã để người sử dụng đất liền kề ký xác nhận.

Nếu sau 15 ngày kể từ ngày thông báo, người sử dụng đất liền kề không có mặt và không có khiếu nại, tranh chấp liên quan đến ranh giới, mốc giới thửa đất sẽ được xác định theo bản mô tả đã lập.

Trường hợp sau 10 ngày kể từ ngày nhận được bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất mà người sử dụng đất liền kề không ký xác nhận và không có văn bản thể hiện sự tranh chấp, khiếu nại, tố cáo liên quan, ranh giới thửa đất sẽ được xác nhận theo bản mô tả.

Đối với hộ gia đình, cá nhân xung quanh vắng mặt và không ký giáp ranh, có thể chuyển bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất đã lập cho Ủy ban nhân dân cấp xã để xác nhận vắng mặt. Trong thời hạn đó, nếu hộ gia đình, cá nhân xung quanh không có văn bản xác nhận sự tranh chấp đất gửi cho UBND xã, thửa đất sẽ được xác định là không tranh chấp và có thể cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Việc ký giáp ranh đất chỉ bắt buộc trong hai trường hợp: (1) Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. (2) Yêu cầu bổ sung hồ sơ giải quyết tranh chấp đất đai giữa hai nhà liền kề. Hơn nữa, hiện nay không có thông tư hoặc nghị định nào quy định từ chối tiếp nhận hồ sơ khi hàng xóm không ký giáp ranh. 

Qua quá trình xác định ranh giới đất liền kề, việc thực hiện đúng quy định và chính xác là yếu tố quan trọng để đảm bảo sự hợp pháp và minh bạch trong sử dụng đất. Điều này giúp tăng cường quản lý đất đai và hỗ trợ giải quyết các vấn đề tranh chấp một cách hiệu quả.